Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną – PIT
Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, która nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, jest opodatkowana PIT, jeżeli nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami. Sprzedaż trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 za rok, w którym nastąpiła.
Ważne jest ustalenie daty nabycia. Przy spadku liczy się co do zasady data nabycia przez spadkodawcę, a przy majątku wspólnym małżonków i podziale majątku obowiązują szczególne zasady. Tu łatwo o błąd – i o niepotrzebnie zapłacony podatek.
Ulga mieszkaniowa
Dochód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT, jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe – np. zakup innego mieszkania lub domu, budowę, spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą. Liczy się cel: nieruchomość ma służyć zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych. Zakup mieszkania na wynajem zwykle nie wystarczy. Pomagamy ustalić, które wydatki się kwalifikują i jak je udokumentować.
VAT czy PCC przy sprzedaży działki
Sprzedaż działki przez osobę prywatną co do zasady nie podlega VAT. Może jednak zostać uznana za działalność gospodarczą, jeżeli sprzedający działa jak profesjonalny handlowiec – np. dzieli grunt na wiele działek, uzbraja go, aktywnie się reklamuje, występuje o warunki zabudowy. Wtedy sprzedaż działki budowlanej może podlegać VAT, a kupujący nie zapłaci PCC. Granica jest ustalana indywidualnie, a skutki dotyczą zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Jeżeli sprzedaż nie podlega VAT (albo jest z niego zwolniona), kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – przy umowie notarialnej pobiera go notariusz. Przy umowach zawieranych bez notariusza (np. sprzedaż ruchomości, pożyczka) deklarację PCC trzeba złożyć samodzielnie w terminie 14 dni.
Przy sprzedaży kilku działek lub większej inwestycji warto rozważyć interpretację indywidualną – najlepiej wspólną dla sprzedającego i kupującego.
Najem prywatny a działalność
Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przy większej liczbie lokali urząd może jednak uznać, że najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Pomagamy ocenić to ryzyko i wybrać właściwy sposób rozliczenia, także w VAT.
Podatek od nieruchomości – spory z gminą
Podatek od nieruchomości ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Najczęstsze spory dotyczą uznania budynku lub gruntu za związany z działalnością gospodarczą (wyższe stawki), powierzchni użytkowej, garaży i budowli. Od decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni, a dalej skarga do WSA. Prowadzimy takie sprawy we Wrocławiu i w gminach ościennych – m.in. Siechnice, Kobierzyce, Długołęka.
Od czego zależy wycena
Wycena zależy od liczby nieruchomości, historii nabycia (spadek, dział spadku, majątek wspólny), potrzeby analizy ulgi mieszkaniowej, przygotowania zeznania PIT-39 lub odwołania od decyzji podatkowej.
Najczęstsze pytania
Czy zapłacę podatek od sprzedaży mieszkania odziedziczonego po rodzicach?
Termin 5 lat liczy się co do zasady od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeżeli ten termin minął, sprzedaż nie podlega PIT. Każdą sytuację warto jednak sprawdzić indywidualnie.
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie na rynku wtórnym PCC płaci kupujący, a pobiera go notariusz. Przy zakupie od dewelopera transakcja podlega VAT i PCC co do zasady nie występuje.
Czy spłata kredytu to wydatek na ulgę mieszkaniową?
Spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe przed dniem sprzedaży może być wydatkiem uprawniającym do ulgi. Warunki są szczegółowe – warto je sprawdzić przed złożeniem PIT-39.
Ile mam czasu na odwołanie od decyzji w podatku od nieruchomości?
14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie składa się do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.