PIT – czy minęło 5 lat
Osoba prywatna płaci 19% PIT od dochodu ze sprzedaży działki, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym działkę nabyła. Działka kupiona w 2022 r. może być sprzedana bez PIT od 1 stycznia 2028 r. Przy spadku liczy się co do zasady data nabycia przez spadkodawcę. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia i udokumentowanymi nakładami. Można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli pieniądze zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
VAT – czy działasz jak handlowiec
Sprzedaż prywatnego majątku nie podlega VAT. Jeżeli jednak sprzedający podejmuje aktywne działania typowe dla handlowca – dzieli grunt na wiele działek, występuje o warunki zabudowy, buduje drogę i media, intensywnie reklamuje sprzedaż – organy mogą uznać go za podatnika VAT. Wtedy sprzedaż działki budowlanej może być opodatkowana 23% VAT. Kryteria wynikają z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE i polskich sądów i są oceniane indywidualnie.
Sama wielokrotność transakcji nie przesądza o VAT. Liczy się zaangażowanie zbliżone do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
PCC – płaci kupujący
Jeżeli sprzedaż nie podlega VAT (albo jest z niego zwolniona, np. przy działce niezabudowanej, która nie jest terenem budowlanym), kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej. Przy umowie notarialnej PCC pobiera i odprowadza notariusz. Gdy sprzedaż podlega VAT, PCC co do zasady nie występuje.
Najczęstsze pułapki
- podział ojcowizny na kilkanaście działek i sprzedaż w kilku etapach – ryzyko VAT,
- pełnomocnictwo dla kupującego do występowania o pozwolenia i budowy infrastruktury przed sprzedażą,
- błędne ustalenie daty nabycia przy spadku, darowiźnie lub podziale majątku,
- brak PIT-39 za rok sprzedaży, gdy 5 lat jeszcze nie minęło – nawet jeśli podatku nie będzie dzięki uldze.
Jak się zabezpieczyć
Przy sprzedaży kilku działek albo działek o dużej wartości warto przed umową wystąpić o interpretację indywidualną – najlepiej wspólną dla sprzedającego i kupującego. Interpretacja chroni przed późniejszym zakwestionowaniem rozliczenia, a kupującemu daje pewność, czy zapłaci PCC, czy odliczy VAT.
Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na dzień publikacji. Nie zastępuje porady podatkowej w indywidualnej sprawie.